一边年中大促，一边地价房价上涨，南宁楼市到底闹哪样？

文/易居企业集团·克而瑞分析师

6月，南宁楼市掀起年中促销大战。“618”团购、低折扣特惠、购房N重礼，一时间买房优惠铺天盖地，部分楼盘优惠幅度高达数十万元。

但另一方面，数据表现上，南宁部分高价项目集中签约，房价仍持续上涨，逼近1.3万大关，创下历年来月度住宅均价新高。土地市场方面，同样热度不减，地价也持续走高。

年中大促与房价地价上涨相互博弈。南宁楼市真相到底如何，未来市场将怎么走？对于购房者来说，现在究竟是不是出手良机？

年中疯狂大促市场凉凉？

6月卖超87万方，环比高位回落同比持平

6月，众多网购平台都在进行“618大促”。南宁市场上，众多房企也借势跟风，各种“618特惠”呈现出一派热火朝天的景象。 

面对年中冲量的压力，很多房企都十分有默契地将这一波特惠延续至年中冲量的最后期限——6月30日，包含一口价特惠房、成交送家电、减免物业费、限时首付免息分期、送车位优惠券等等。

南宁部分楼盘618优惠促销海报截图

据克而瑞统计，龙光、大唐、彰泰、荣和、融创、绿地等超30家房企都加入了这场价格战。仅在刚过去的端午小长假，南宁就有超70盘优惠促销，涵盖南宁主城区各个区域。即使是在青秀区、五象新区等热点区域，也有不少楼盘推优惠，可谓是大面积的优惠促销，颇有“乘风破浪”之势。

在这之中，不少优惠促销都是真金白银的让利，而并非噱头炒作。

是什么让房企甘愿“放下身段”？

分析师认为，年中业绩目标的冲量，是最直接的原因。而其中更深层次的原因在于市场环境和房企融资渠道的变化，以及房企偿债的压力。

首先，上半年的市场受到了“新冠”肺炎疫情的明显冲击，整体成交大概率较去年有所下滑，房企销售压力加大，业绩受到影响。优惠促销，是“止损”的举措之一。

其次，去年5月以来，房地产行业已经发生了趋势性变化，融资难度加大，房企必须要保证自身现金流安全。优惠促销，加快资金回笼，才能保证现金流安全。

2019年5月，银保监会发文要求商业银行、保险、信托等金融机构不得违规进行房地产融资

另外，2020年也是房企的偿债高峰。偿债，现金流尤为关键，是“活下去”的根本。即使房企对优惠促销不乐意，也必须妥协。

优惠促销“拍了拍”购房者，房企想要以价换量的意图很明显。那么，“量”换来了吗？我们看数据。

克而瑞数据显示，截至6月25日，南宁商品住宅成交面积为87.79万㎡，与上月整月相比下降26.18%，与去年6月相比则下降20.47%。

新增供应则较上月明显回升，达85.14万㎡，与5月相比上涨28.06%，可以看出房企在优惠促销的同时也在铆足劲推货，不过与去年6月相比仍有一定差距，下降37.35%。

数据来源：CRIC

我们重点看成交量。超87万方的成交量，放在今年来看其实并不差，虽然与5月118.93万㎡的成交量有较大差距，但与4月88.70万㎡的成交量相当，属于高位回落。且数据还差5天，预计6月成交量大概率会在90万方以上，不排除能超百万方。

以此推测，房企优惠促销还是能让市场维持一定的量级。但想要市场规模大幅回升，短时间内预计还难以实现。

房价到底降了没？

逼近1.3万/㎡成历年月度高峰，高价项目助推明显

楼市疯狂大促，南宁房价是不是真降了？从数据来看，真没有。

克而瑞数据显示，6月1日-25日南宁商品住宅均价为12956元/㎡，逼近1.3万大关，亦是创下历年来月度房价新高，环比上涨6.94%，同比上涨11.99%。

数据来源：CRIC

统计口径：6月数据为6月1日-25日

近1年来，南宁商品住宅均价基本维持在1.1万-1.2万元/㎡。如今，一边是楼盘疯狂大促，一边却是房价创下新高，这看似不科学的表现背后，其实是近一两个月南宁高价项目扎堆入市，对房价推升作用明显。

克而瑞数据显示，6月1日-25日商品住宅成交金额TOP10项目中，成交均价超1.6万元/㎡的项目就高达6个，2个项目超2万+，与以往月度单盘10强相比，身价“贵”出不少。

如备受瞩目的五象湖“四大天王”中的建发央玺、龙光天瀛，兴宁东改善大盘联发臻境，凤岭南和总部基地热盘保利领秀前城、万科金域中央都位列其中。

虽然年中大促的楼盘不少，但是大多楼盘仅拿出少量房源做特价房，整体均价基本不会有明显波动。再加上高价房的推升，房价上涨并不意外。

1.4万+高价地再现

“面粉”贵了“面包”便宜，你想得美

房价上涨，地价也不例外。6月1日-24日，南宁虽然仅出让4幅商住地，但是亮点不少，1.4万+地块再现、曾经你爱理不理的沙井地价再度逼近6000。

端午节土拍，南宁3幅地块出让，最吸引业内眼球的无疑是青秀万达广场对面约30亩的“迷你地”，也被不少业内人士看为今年南宁DW的“有力竞争者”。

不失众望，当天该地块吸引建发、彰泰、金科、招商、新城、龙光、新希望、海伦堡、东亚地产等22家新老面孔房企到场竞拍，历经半个多小时、“75轮竞价+23轮竞产权移交面积”的激烈鏖战，最终被建发以总价7.79亿元收入囊中，成交单价2625万元/亩，产权移交配建面积11300㎡（移交比例20.4%），实际成交楼板价达14027元/㎡。

这也是近5年来南宁诞生的第14幅实际楼板价突破“万元”大关的地块。14027元/㎡的实际楼板价，已逼近目前大热的五象湖多幅地价1.4万+的地块。

1.4万+的楼板价，对于这幅“自带光环”的城市中心靓地而言，业内并不意外。但是曾经不少房企爱理不理的沙井板块，当天楼板价再度逼近6000，让不少业内吃瓜群众感慨不已。

当天挂牌出让的沙井片区贵和路以西、沙滨路以南53亩地块，亦吸引了10余家房企参与网拍。在经历快节奏的203轮报价后，新城控股以总价5.16亿元拿下地块，成交楼板价高达5850元/㎡。

犹记得，2017年3月中昂4.98亿拿地首进沙井，5000元/㎡的楼板价就让业界大呼“疯狂”。而如今，沙井楼板价已突破“6”字头，新城5850元/㎡的楼板价位列第二。“面粉”上涨，已经成为常态。

克而瑞数据显示，近年来南宁住宅用地成交量价稳步上涨，尤其是2019年DW年楼板价出现了1000元/㎡的大幅跳涨。在这一态势下，2020年1-6月（截至6月24日），南宁楼板价突破“5”字头，上涨明显。

数据来源：CRIC

“面粉”相当大程度上影响着“面包”的价格。地价持续上涨，越来越多高价项目面世，意味着房价向上仍是大概率事件。

市场观察

未来楼市怎么走，现在是不是出手良机？

一面是地价蹭蹭蹭上涨，一面是各大开发商加大促销力度，那么，房价究竟会怎么走？对购房者来说，是不是出手的好时候？

1、上半年受疫情影响，开发商普遍尚未完成半年度业绩指标，资金压力较大。为了回笼资金，开发商推出年中促销活动，很有可能到“金九银十”、“年末”等节点还会有一波。短期来看，甚至一些楼盘价格有较大优惠，这都是开发商阶段性促销的结果。对于购房者而言，趁开发商急于回笼资金的档期出手购房，是不错的时候。

2、地价整体上涨、多个2万+项目集中上市的2020年，总体来看，整体均价平稳上扬仍是大概率情况。所以，尽管我们看到某些盘价格阶段性有所松动，但从市场整体数据表现来看，价格仍是整体上扬。且长期来看，南宁继续保持房价稳中小涨走势可能性较大。

3、目前来看，市场整体供应大幅上涨。今年可选择的板块、楼盘增多，新盘不断涌现，且整体产品力有所提升，一些高赠送、布局优的户型在增加。对购房者来说，可选择面增多，这是好事。无论是刚需、改需都有更多的选择机会。购房者可以根据自身的诉求，更多的进行比较和选择。

文章来源：CRIC广西；
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